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扬州纳安人力资源有限公司 【点石成金】房地产:政策暖风频吹,市场影响几何


发布日期:2024-07-06 08:50    点击次数:140


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  来源:国投安信期货研究院

  受房地产行业拖累,目前国内经济复苏不畅,社融信贷数据欠佳,土地财政低迷掣肘基建投资,PPI继续低位徘徊,制造业回暖也面临波折。在此背景下,稳地产在稳经济中的重要性进一步突出,近一段时间地产方面政策暖风频吹,托底力度逐步加码。预计行业下行态势有望逐步趋缓,内生动能恢复尚需时间。从市场影响看,黑色建材类相关品种受地产冲击逐步减弱,政策利好密集释放对短期走势形成支撑,不过地产带来的需求真正向好仍有待时日。

  一、地产行业现状

  年初以来,房地产市场延续疲弱态势,主要指标继续大幅下滑。统计局数据显示,1-3月,房地产投资、销售面积、新开工面积同比分别下降9.5%、19.4%、27.8%。据克而瑞数据,4月份百强房企销售金额同比下降44.9%,1-4月累计下降46.8%。从近期高频数据看,受政策利好支撑,销售边际上有所改善,二手房表现好于新房,一线及二线核心城市好于低能级城市。但市场整体回暖力度较为有限,持续性相对不足,同比仍是大幅下滑的状态。在销售回款不畅,融资依然受限的情况下,房企资金面较为紧张,库存压力增大,拿地、新开工持续低迷,对黑色建材类相关品种的需求形成压制。

  图1:房地产主要指标增速

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  图2:30大中城市商品房成交面积(周度,万平米)

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  二、近期政策梳理

  从中央层面看,4月底的政治局会议提出,随着我国房地产市场供求关系发生变化,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展,2015年之后时隔九年再提去库存。5月5日,自然资源部也印发通知,商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,下大力气盘活存量。

  从地方层面看,4月底以来,长沙、成都、杭州、西安等核心城市全面取消限购,北京、深圳等地限购政策继续优化,目前全国仅剩下北上广深、天津、三亚还有限购政策,预计后期将逐步放开。同时,各地放宽落户限制,下调房贷利率、优化公积金贷款政策,积极表态支持住房“以旧换新”政策。“以旧换新”是探索消化新房库存的重要手段之一,据不完全统计,目前已有超50城表态支持住房“以旧换新”,预计后期将有更多城市出台相关配套政策,进一步促进置换需求释放。另外,近期市场也有传言,相关部门正在考虑一项计划,让各地政府购买尚未售出的存量住房,化解库存压力。5月14日,杭州市临安区政府推出“托底收储”,市场消息得到部分证实,关注其他城市跟进情况。

  三、后期市场展望

  总的来看,政策基调以化解风险为主,去库存是未来市场焦点,降低购房成本、门槛,改善房企融资环境等利好措施有望继续释放,预计房地产市场下行态势将逐步放缓,真正企稳回暖尚需时间。一方面,本轮地产下行大的背景是人口总数见顶,城镇化速度放缓,新增购房人口明显下滑。在2016年-2021年的上行周期中,购房需求明显透支,销售面积维持高位,并刺激新开工面积大幅上升。而随着代际人口下滑,近年来需求急转直下,销售持续低迷。尽管新开工面积已经大幅下降,但此前累积的存量施工面积逐步竣工之后,库存水平依然较高,去库存需要较长时间。而收储对保障房投资形成一定的挤出效应,库存去化之后能否形成新的开工需求有待观察。

  另一方面,政策更多平抑市场非理性波动,防止过快上涨和下跌。在此前的上行周期中,在“房住不炒”的总基调下,各地出台的限制性措施让市场降温,但离最终见顶尚有较长时间。近年来随着市场下行,“房住不炒”逐步淡化,各地限制性措施陆续松绑,政策刺激力度加大,但市场内生动能恢复相对缓慢,真正见底回升尚需时间。未来一段时间,重点关注居民收入预期、房价下跌预期、烂尾楼担忧等能否逐步好转。

  当然,我们也看到,本轮地产下行幅度大、速度快,销售面积较高点下降40%,新开工面积下降60%。如果不考虑库存因素,部分指标已经超调,有一定的均值修复动能。展望后市,预计房地产市场整体依然偏弱,基数大幅下降后,降幅将有所收窄,呈现从政策底到市场底的磨底过程。从市场影响看,地产疲弱依然压制黑色建材类品种的需求,经过长时间的消化以后,冲击边际上逐步减弱,市场对利空反应趋于钝化。政策利好密集释放对相关品种短期走势形成支撑,不过地产带来的需求真正向好仍有待时日。

  图3:商品房销售面积(当月值,万平米)

  数据来源:wind,国投安信期货整理

  图4:房屋新开工面积(当月值,万平米)

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